Căn hộ chung cư là phân khúc nhà đất được giới đầu tư bất động sản ưa chuộng nhất hiện nay bởi khả năng thanh khoản cũng như mức độ ưa thích trên thị trường. Tuy nhiên, để đầu tư thu được lãi cao thì không phải là một điều đơn giản. Dưới đây là Megahouse sẽ kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư bạn có thể tham khảo.
Xác định mục đích mua nhà trước khi có quyết định đầu tư
Trước khi đi đến quyết định chọn mua một căn chung cư nhà đầu tư cần xác định được mục đích của mình như: đầu tư cho thuê, lướt sóng ngắn hạn hay để ở. Từ mục đích rõ ràng, nhà đầu tư có thể đưa ra tiêu chí đánh giá dự án BĐS và tránh rủi ro khi đầu tư chung cư?
Các yếu tố để người mua nhà đánh giá dự án bất động sản có thể kể đến như: Chủ đầu tư, tiện ích, vị trí, diện tích và thiết kế, hạ tầng, liên kết vùng, chất lượng sản phẩm khi bàn giao, nhà thầu thi công
Nếu thêm mục đích mua nhà vào, nhà đầu tư cần bổ sung các tiêu chí liên quan đến giá bán dự án, thời hạn bàn giao, chính sách ưu đãi, quà tặng,…
Nếu mua nhà để đầu tư cho thuê, ngoài việc xem xét chất lượng bàn giao, nhà đầu tư cần cân nhắc các tiêu chuẩn để bàn giao căn hộ, tính toán chi phí hoàn thiện nội thất để cho thuê ngay lúc nhận bàn giao. Hay với nhà đầu tư lướt sóng, cần lựa chọn thời điểm phù hợp để mua vào và bán ra để có thể đạt lợi nhuận như kỳ vọng.
Tiềm năng và những rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư
Ưu điểm nổi bật của dự án căn hộ chung cư là mức giá, nếu so sánh các sản phẩm bất động sản khác như biệt thự, nhà phố, giá của chung cư thấp hơn hẳn. Vì thế, nhiều người chọn mua chung cư để phù hợp với tài chính của mình.
Cụ thể, khi so sánh mức giá, nếu căn hộ có diện tích tầm 70m2, giá dao động khoảng trên dưới 2 tỷ, tuy nhiên cũng có thể cùng diện tích này, để mua nhà mặt đất đơn giản, người mua cần bỏ ra ít nhất 4 – 5 tỷ đồng, thậm chí 6 – 7 tỷ đồng. Vì mức giá căn hộ chung cư luôn “dễ chịu” nên nhiều nhà đầu tư săn đón loại hình này.
Thêm vào đó, dự án chung cư được các chủ đầu tư liên kết với ngân hàng và quỹ tín dụng để mua chung cư có nhiều điểm thuận lợi. Nhất là về các thủ tục hành chính, xác minh giấy tờ,… sẽ nới lỏng hơn so với mua các dự án nhà đất khác
Rủi ro khi chuẩn bị đầu tư căn hộ chung cư
Rủi ro từ chủ đầu tư: Trong thời buổi mánh khóe kinh doanh, nhiều chủ đầu tư bất chấp tất cả để đạt được lợi ích cá nhân. Như việc đầu tư quảng cáo quá đà, nhưng khi đến bàn giao, khách hàng liên tục lắc đầu thất vọng.
Rủi ro về mức giá đầu ra và đầu vào: Giá chung cư khá hợp lý, tuy nhiên một số dự án có sự tăng giảm giá đột biến theo thời gian. Ngoài ra, mức lũy kế khi mua nhà chung cư còn tùy vào vị trí, tiện ích công cộng sẽ quyết định tăng nhanh hay chậm và thậm chí không tăng. Vì thế, việc đầu tư cũng có thể quyết định bởi sự may rủi.
Tối ưu công cụ đòn bẩy về tài chính: Nếu cho thuê cần phải xác định được đối tượng khách hàng mục tiêu chính xác để thiết kế căn hộ cho phù hợp
Nếu như đầu tư ngắn hạn thì cần đặt ra thời gian để chuyển nhượng, tránh chôn vốn lâu.
Kinh nghiệm đầu tư chung cư và những lưu ý cần có
Lựa chọn chủ đầu tư uy tín
Nên lựa chọn các chủ đầu tư đã triển khai ít nhất vài dự án bất động sản thành công như:
- VinGroup nổi tiếng và thành công với các dự án như: Vinhomes Golden River, Vinhomes Grand Park, Vinhome Central Park
- Hưng Thịnh Land thành công với hơn 40 dự án trên cả nước: Golden Bay Cam Ranh, Saigon Mia, Chuỗi căn hộ Moonlight,…
- Novaland: The Sun Avenue, Richstar, Botanica Premier, Parkview,…
Lựa chọn vị trí đắc địa
Vị trí dự án cần có nhiều tiềm năng tăng giá như nằm ở mặt tiền đường để nâng cấp, mở rộng trong tương lai, căn hộ trong hẻm hoặc nội khu dự án nào đó thì tăng trưởng đến khi nhận nhà, sau đó không tăng nhiều nữa.
Tiêu chí quan trọng là gần dự án cần có gì đó xây dựng trong tương (3 – 5 năm tối đa) như trung tâm thương mại khủng, ga tàu điện, bến xe, tuyến đường lớn huyết mạch (né đường Container chạy nha) hoặc ít nhất nó gần dự án căn hộ mở bán giai đoạn sau.
Quy mô và giá bán
Đầu tư căn hộ chung cư cần lựa chọn dự án không quá ít căn hộ dưới 500 và không quá nhiều căn >2000 căn liên quan đến khả năng ra hàng của các nhà đầu tư. Nếu quá ít sẽ bị thiếu thị trường thứ cấp, môi giới tham gia bán hàng sẽ khiến thị trường giảm đi sự sôi động, giá bán ra không như kỳ vọng và kéo dài chôn vốn. Nhưng nếu quá nhiều căn thì lúc ra hàng có nhiều nhà đầu tư xả hàng và có thể cắt lỗ nguy cơ đẩy thị trường thứ cấp không như mong đợi
Giá bán dựa theo các tiêu chí như phân khúc của sản phẩm, thương hiệu của chủ đầu tư nhưng quan trọng nhất nên xét tiêu chí giá căn hộ đã bao gồm VAT trên diện tích thông thủy so với giá đất xung quanh, thường các nhà đầu tư nên đối chiếu giá căn hộ so với giá đất xung quanh, nếu bằng ½ đến ⅗ giá đất nền, nhà phố quanh dự án có thể đầu tư, nếu cao hơn thì khả năng sinh lời sẽ rất thấp.
Layout, thiết kế và các tiện ích liền kề
Layout khá quan trọng, nhà đầu tư nên chú ý nếu thiết kế mặt bằng thiếu sáng và gió không được lưu thông. Đặc biệt người Việt rất chú trọng phong thủy và thích nhà có ban công, nếu căn hộ trung tâm cho người nước ngoài thuê sẽ không quan trọng. Chú ý thiết kế nhà đối cửa, thiết kế vị trí của nhà vệ sinh và nhà bếp
Layout có liên quan đến mặt bằng số lượng căn trên mặt bằng của tầng, số thang máy, chỗ đặt thiết bị kỹ thuật,
Thiết kế liên quan mật độ xây dựng, hành lang, chiều cao trần, lối thoát hiểm và đặc biệt diện tích tối ưu hiện nay là 40 – 45m2 với căn 1PN, 46-59m2 với căn 1+1PN, 60-75m2 với căn 2PN, 75m2 căn 3PN. Căn nhỏ thường bán nhanh và lời hơn nhưng lại khó lấy căn theo kiểu bán booking
Không nên mua lầu 4, 13, 14 là lầu cao nhất vì áp mái nên nóng trừ khi là Penhouse đẳng cấp. Lầu hấp nếu shophouse với số lượng và quy mô hợp lý thì nên mua nếu bạn giành được và đơn giá chỉ nên gấp tối đa 1,5 lần căn hộ ở bên trên. Ưu tiên shop thông tầng và sở hữu lâu dài.
Đã xác định mua đầu tư thì không nên quá coi trọng về hướng nhà, vì từ trường biến động, quá nhiều quan điểm phong thủy nên thầy cãi nhau mãi chưa xong. Tuy vậy, đã mua đầu tư thì hạn chế mua ban công hướng chính tây, mua lệch về Bắc hoặc về Nam.
Tiến độ thanh toán
Lựa ông nào cho thanh toán nhẹ nhàng, linh hoạt nhất có thể. Tối ưu nhất là ông chủ đầu tư có vốn nước ngoài, không được thu quá 50% khi chưa bàn giao, chủ đầu tư nước ngoài cho đóng nhẹ ban đầu ký HĐ từ 10 – 20% sau đó 1-5%/tháng nhưng không quá 50%, rất khỏe để ra hàng mà không áp lực đóng tiền. Chủ đầu tư nước ngoài làm tốt về pháp lý, xây dựng, sổ hồng, quan trọng nhất là tiền, họ dư tiền nên làm xong bán cũng được.
Lời khuyên của các chuyên gia khi quyết định đầu tư căn hộ chung cư
Để tăng khả năng sinh lời và tránh những rủi ro không đáng có, cách tốt nhất các nhà đầu tư cần nắm vững là tham khảo kinh nghiệm nhà đầu tư đi trước. Kinh nghiệm gồm: phân tích thị trường, cách rót vốn chu kỳ, lựa chọn loại hình đầu tư, cách hạn chế các rủi ro,…
Nếu nắm vững các kinh nghiệm, mẹo kinh doanh bất động sản mà các nhà đầu tư chia sẻ, chắc chắn bạn có thể kinh doanh thành công và hạn chế tối đa rủi ro. Tuy nhiên, bạn nên áp dụng các kinh nghiệm cho phù hợp thực tiễn, tránh máy móc sẽ vô tình gây rủi ro không đáng có.
Trên đây là những thông tin chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư căn hộ chung cư. Hy vọng bài viết mang đến cho bạn đọc nhiều thông tin hữu ích để đầu tư đạt được lợi nhuận như ý muốn nhé.
Tham khảo: Quỹ đất sở hữu lâu dài tại Phú Quốc
